Переговорная позиция покупателя максимальна ровно до одного момента — до внесения задатка. После него любые «а мы думали, что…» решаются уже не в вашу пользу. Поэтому всё, что перечислено ниже, читается заранее.

Документ на объект

У квартиры это чанот (title deed) с номером и площадью. Смотреть надо на три вещи: совпадает ли площадь с той, что вам продают; нет ли обременений и залогов; и кто указан собственником — застройщик или уже кто-то другой. У строящегося объекта чанота на квартиру ещё нет, зато есть документ на землю и разрешение на строительство — вот их и смотрим.

ГлавноеЛизхолд, не зарегистрированный в Земельном департаменте, — это просто договор аренды между вами и продавцом. Он не переживёт смену собственника земли. Регистрация обязательна, и она платная.

Договор

01
Форма владения записана словами«Фрихолд» или «лизхолд с регистрацией на 30 лет» — в тексте, а не в переписке. Плюс условие возврата денег, если обещанного не окажется.
02
Срок передачи и штраф за просрочкуДата должна быть конкретной, а штраф — двусторонним. Договор, где штрафуют только покупателя за задержку платежа, — типичная ловушка.
03
Что входит в ценуКондиционеры, кухня, мебель, парковочное место. На Пхукете «полностью меблировано» у разных застройщиков означает разное.
04
Условия расторженияЧто происходит с деньгами, если стройка встала. Ответ «ничего не происходит» — тоже ответ, и его лучше знать заранее.

Деньги

Для фрихолда деньги должны прийти в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте, и банк выдаёт форму FET на сумму перевода. Без неё Земельный департамент не переоформит квартиру на иностранца. Это не формальность и не то, что можно донести потом.

Эскроу-счета в Таиланде существуют, но не обязательны, и застройщики используют их редко. Если объект строящийся, а платежи идут напрямую на счёт компании, вы кредитуете стройку — это нормальная практика рынка, но понимать её надо трезво.

Красные флаги

«Квоту подтвердим позже»Позже — это после ваших денег. До задатка или никак.
Скидка «только сегодня»Срочность — способ не дать прочитать договор. Настоящая цена не исчезает за сутки.
Оплата на личный счётДеньги за объект идут компании-продавцу, а не физлицу-менеджеру.
Нет разрешения на строительствоУ проекта на этапе котлована это базовый документ. Его отсутствие — не «бюрократия задерживает», а причина не платить.
Посмотрим ваш договор до задаткаПришлите проект договора — покажем, что в нём стоит поменять и о чём спросить застройщика.
Запросить проверку