Много лет лизхолд продавали формулой «30+30+30»: договор на 30 лет плюс два заранее подписанных и оплаченных продления, итого «девяносто лет почти как собственность». В марте 2025 года Верховный суд Таиланда (дело № 4655/2566) сказал прямо: заранее согласованные автоматические продления ничтожны.

Что именно решил суд

Максимальный срок аренды недвижимости в Таиланде — 30 лет, это статья 540 Гражданского и торгового кодекса, и договором его не обойти. Суд не отменил сами тридцатилетние договоры: он отменил приделанные к ним пункты о продлении, которые должны были сработать сами собой. Настоящее продление — по договорённости в момент, когда срок подходит к концу, — по-прежнему возможно.

ГлавноеРазница принципиальная: продление — это право договориться, а не обязанность собственника согласиться. Оно зависит от того, кто будет владеть землёй через тридцать лет, и от условий того времени.

Что это меняет на практике

01
Горизонт владения — 30 лет, а не 90Считать доходность и планировать наследование надо по этому сроку. Всё, что дальше, — не гарантия, а вероятность.
02
Цена лизхолда должна учитывать оставшийся срокКвартира с 27 годами до конца договора и квартира с 12 — разные товары. На вторичном рынке это видно по цене, на первичном об этом молчат.
03
Ликвидность падает со временемПокупателю через десять лет достаётся уже двадцатилетний остаток. Это главный аргумент в пользу фрихолда, если вы планируете выходить.

Если вы уже купили в лизхолд

Паниковать не из-за чего: зарегистрированный тридцатилетний договор действует и защищён. Что стоит сделать — достать свой договор и найти в нём три вещи: дату окончания зарегистрированного срока, кто именно обязан рассматривать продление и что происходит при смене собственника земли. Если продление оформлено как заранее оплаченное «автоматическое», рассчитывать на него больше нельзя.

Как теперь выбирать

Фрихолд, если он доступенРешение суда его не касается вообще. Квартира в иностранной квоте — самая спокойная форма владения для иностранца, и это стало ещё очевиднее.
Лизхолд под конкретный срокХорош, когда горизонт владения меньше пятнадцати лет и вы считаете доходность, а не наследство.
Проверять регистрациюНезарегистрированный лизхолд после этого решения выглядит совсем плохо: он и раньше был слабым, а теперь на «продлим по договорённости» опереться нечем.
Не верить в 99 летЗаконопроект о девяностодевятилетней аренде обсуждается с 2024 года и на середину 2026-го не принят. Покупать под будущий закон — это ставка, а не расчёт.
Посмотрим ваш договор лизхолдаСкажем, что в нём зарегистрировано, сколько лет осталось и на что реально можно рассчитывать по продлению.
Запросить проверку