Иностранец в Таиланде может владеть квартирой в кондоминиуме во фрихолде — то есть в полной собственности, с документом на своё имя. Но не любой: закон о кондоминиумах (Condominium Act) ограничивает долю иностранной собственности 49% от общей жилой площади дома. Остальные 51% должны принадлежать тайцам или тайским юридическим лицам. Норма действует с 1979 года и на август 2026-го не менялась.

Землю иностранец на своё имя не оформляет вообще — ни под виллу, ни под дом. Поэтому «купить виллу во фрихолде» в обычном смысле нельзя: фрихолд бывает у квартиры в кондоминиуме, а у дома с участком — лизхолд или тайская компания.

Квота 49%: почему она заканчивается

Квота считается по площади, а не по числу квартир, и она общая на дом. В популярных проектах фрихолд-часть разбирают первой — иногда ещё до старта открытых продаж. Дальше застройщик продаёт те же квартиры в лизхолд, и цена на них обычно ниже: разница между двумя формами в одном доме доходит до 10–15%.

ГлавноеСпрашивать «есть ли фрихолд в проекте» бесполезно — спрашивайте, есть ли он на конкретную квартиру и подтверждён ли он письменно. Квота уходит по мере продаж, и устное «да, будет» ничего не значит.

Как устроен лизхолд

Лизхолд — это долгосрочная аренда, зарегистрированная в Земельном департаменте. Регистрируется срок до 30 лет; продления (обычно ещё два раза по 30) прописываются в договоре, но это обязательство застройщика или владельца земли, а не автоматическое право. Именно поэтому лизхолд стоит дешевле и хуже перепродаётся: покупателю через десять лет достаётся уже не 30 лет, а 20.

Третий путь — покупка через тайскую компанию, где иностранцу принадлежит миноритарная доля. Схема рабочая, но требует настоящей компании с отчётностью и расходами на её содержание; «компания под одну квартиру» с номинальными тайскими акционерами — это риск, а не решение.

Что выбирать

01
Квартира под себя и под перепродажу — фрихолдПолное право собственности, документ на ваше имя, ликвидность при выходе из инвестиции. Переплата за фрихолд возвращается при продаже.
02
Квартира только под аренду, бюджет ограничен — можно лизхолдАрендатору всё равно, какая у вас форма владения. Если горизонт владения меньше десяти лет и вы считаете доходность, лизхолд экономит на входе.
03
Вилла с участком — лизхолд или компанияФрихолда на землю для иностранца не существует. Здесь вопрос не «что лучше», а «как правильно оформить то единственное, что доступно».

На что смотреть в договоре

Подтверждение квотыПисьменное подтверждение застройщика, что конкретная квартира идёт во фрихолд-квоту, — до внесения денег.
Условия продления лизхолдаКто именно обязан продлить, что будет при смене собственника земли и какова плата за продление.
Происхождение денегДля фрихолда деньги должны прийти из-за рубежа, и банк выдаёт форму FET. Без неё Земельный департамент не переоформит квартиру.
Что при перепродажеМожно ли переуступить лизхолд и на каких условиях. У фрихолда такого вопроса нет вовсе.

Мы не заменяем юриста: формулировки в договорах у застройщиков разные, и смотреть надо ваш конкретный. Но проверить эти четыре пункта до задатка стоит в любом случае — после внесения денег переговорная позиция уже другая.

Проверим форму владения по конкретному объектуСкажите, какая квартира вас интересует, — уточним у застройщика, входит ли она во фрихолд-квоту, и пришлём ответ письменно.
Запросить проверку