Первое, что стоит понять про доходность на Пхукете: цифра в презентации почти всегда «грязная» — то есть до расходов, налогов, комиссии управляющей компании и простоя. По рынку 2026 года грязная доходность кондоминиумов держится в диапазоне 4–8% годовых, а чистая обычно оказывается на полтора-два с половиной пункта ниже. Разница не «мелочь», а треть дохода.

Две цифры, которые нельзя путать

Что считаемЧто входитЗачем нужна
Грязная (gross)годовая выручка ÷ цена объектабыстро сравнить объекты между собой
Чистая (net)выручка минус все расходы ÷ цена с учётом пошлинпонять, сколько останется вам
В рекламе всегда первая. В расчёте перед покупкой должна быть вторая.

Что съедает доход

01
Комиссия управляющей компанииЗа короткую аренду обычно 20–35% от выручки, за долгую меньше. Брендированные проекты берут больше, но и загрузку дают выше.
02
Обслуживание дома и фонд капремонтаЕжемесячный платёж за квадратный метр плюс разовый взнос при покупке. Платится независимо от того, сдаётся квартира или стоит.
03
ПростойГлавная статья, которую забывают. Загрузка 100% не бывает: между гостями есть дни, а между сезонами — месяцы.
04
Износ и обновлениеКороткая аренда съедает мебель и технику быстрее долгой. Раз в несколько лет квартиру приходится приводить в порядок, иначе падает ставка.
05
НалогиПодоходный с дохода от аренды и ежегодный налог на недвижимость.
ГлавноеСпрашивайте у управляющей компании не «какая доходность», а три числа: среднюю ставку за ночь, загрузку по году и полный список удержаний. Из них доходность считается сама, и спорить будет не о чем.

Сезонность — это не деталь, а половина расчёта

Высокий сезон на Пхукете — примерно с ноября по апрель, и ставки в нём заметно выше, чем в низкий. Летом поток падает, часть объектов уходит на долгую аренду по другой цене. Поэтому «ставка в сутки × 365» — это не прогноз, а фантазия: считать надо по месяцам, отдельно для сезона и межсезонья.

Второй фактор — предложение. За 2025–2026 годы на остров вышло много новых корпусов, и в среднем сегменте это давит на арендные ставки: конкурируют не только за гостя, но и за место в подборке управляющей компании.

Что делать перед покупкой

Просить отчёт по соседним квартирамНе прогноз, а факт: сколько эта же управляющая компания заработала на таком же лоте за прошлый год.
Читать условия «гарантированного дохода»Гарантия — это обязательство застройщика, и она чего-то стоит ровно столько, сколько стоит сам застройщик. Смотрите срок и что после него.
Считать от полной суммы входаВ знаменателе — цена плюс пошлины плюс меблировка, а не только цена квартиры.
Заложить месяц простоя минимумДаже у хорошего объекта в хорошем месте. Расчёт без простоя всегда красивее реальности.
Посчитаем доходность по конкретному объектуПришлём расчёт с реальными ставками района, загрузкой по сезонам и полным списком расходов.
Получить расчёт